LOGEMENT

Les droits et responsabilités du locataire

Qu’est-ce qu’un contrat de bail?

C’est un engagement signé entre un propriétaire et un locataire en vertu duquel le propriétaire met à la disposition du locataire une résidence en contrepartie du paiement du loyer.

Quelle peut être la durée d’un contrat de bail?

Le bail peut être périodique, c’est-à-dire que la durée se rapporte à une semaine, un mois, un an. Il peut aussi être indiqué que le bail se continuera ou sera renouvelé automatiquement sans préavis.

Si votre bail est à durée déterminée, cela signifie qu’il est pour une période fixe. Le bail se terminera automatiquement à la date prévue sans qu’un préavis ne soit nécessaire.

Finalement, un bail à durée déterminée peut devenir périodique si le bail lui-même prévoit qu’à la fin du terme, le contrat se continuera automatiquement sans préavis ou si le bail à durée déterminée se termine et que le locataire demeure dans le logement.

Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie (damage deposit/security deposit)?

C’est une somme d’argent que le propriétaire exige du locataire au début du contrat de bail et qui lui sera restituée à la fin du contrat à condition que la résidence soit dans le même état que lors de la prise de possession, excepté pour les dommages reliés à l’usure normale. Le montant du dépôt de garantie doit être au plus l’équivalent d’un mois de loyer. Le propriétaire a l’obligation de vous payer des intérêts sur votre dépôt chaque année ou, si vous préférez, à la fin de votre bail. Pour calculer le montant de ces intérêts, visitez le www.servicealberta.gov.ab.ca/978.cfm.

Quelles sont mes responsabilités en tant que locataire?

Vous devez évidemment payer votre loyer à la date indiquée dans le bail, habituellement le 1er du mois. Il est aussi très important de respecter toutes les obligations précisées dans votre bail, telles que l’interdiction de fumer, d’avoir des animaux de compagnie ou l’obligation de tondre la pelouse, etc. Si vous avez une ordonnance médicale pour fumer de la marijuana, il serait nécessaire de consulter un avocat pour discuter de l’impact potentiel. Puis, si vous ne renouvelez pas votre bail, vous devez remettre le logement dans le même état qu’au moment de sa prise de possession.

Voici les autres responsabilités du locataire :

  • habiter le lieu loué de façon prudente et responsable;
  • réparer à ses frais les dommages causés par sa négligence ou celle des personnes qui vivent avec lui ou de ses invités;
  • communiquer avec le propriétaire le plus tôt possible advenant un problème important nécessitant des réparations ou des services;
  • permettre l’accès au logement, sur avis, des personnes devant effectuer des réparations ou en visite du logement, à moins de situation d’urgence;
  • respecter les droits des autres locataires et du propriétaire;
  • ne faire aucun acte criminel à l’intérieur du logement;
  • ne pas sous-louer le logement sans la permission écrite du propriétaire (s’il ne répond pas au bout de 14 jours, son consentement est présumé).

Quelles sont les précautions à prendre avant de signer un contrat de bail?

Tout d’abord, vous devriez poser certaines questions au propriétaire :

  • Quels sont les services inclus dans le cout du loyer (eau, électricité, chauffage)?
  • Combien coutent ces différents services s’ils ne sont pas inclus?
  • Est-ce que les animaux de compagnie sont autorisés?
  • Quel genre de bail allez-vous signer (au mois à mois, à durée fixe)?
  • Comment pouvez-vous mettre fin au bail si vous voulez quitter le logement plus tôt?
  • Y a-t-il des laveuses et sécheuses dans le bâtiment? Sinon, où peut-on en trouver?
  • Y a-t-il des réparations majeures à effectuer cette année? Si oui, qui en sera responsable?

De plus, avant de signer un bail, vous devez ABSOLUMENT bien lire et comprendre tous les termes du contrat. Si vous avez des doutes, vous pouvez faire réviser le bail par un avocat.

Finalement, vous pouvez exiger que le propriétaire mentionne dans le contrat les différents travaux qu’il s’engage à effectuer avant votre entrée dans le logement.

Puis-je refuser de payer le montant du loyer si les réparations ne sont pas faites?

Vous devez toujours payer votre loyer si vous ne voulez pas être expulsé. Le locataire peut retenir le paiement de son loyer seulement s’il y a une ordonnance du tribunal.

Comment le contrat de bail peut-il prendre fin?

En général, le bail peut prendre fin à la date d’expiration de la période convenue à cet effet par les deux parties. Cependant, certaines modalités doivent être respectées. Il est souhaitable de communiquer avec un avocat à ce sujet.

Si vous souhaitez résilier le contrat de bail, vous devez donner au propriétaire un préavis qui doit :

  • être par écrit;
  • être signé par la personne qui donne le préavis ou son agent;
  • indiquer l’adresse du local résidentiel;
  • indiquer la date à laquelle la location cesse.

Le préavis doit être signifié:

  • 1 semaine avant, pour un bail périodique à la semaine;
  • 1 mois avant, pour un bail au mois;
  • 60 jours avant, pour un bail à l’année.

La violence familiale peut être invoquée par un locataire pour mettre fin au bail avant terme. Dans ce cas, il devra respecter un préavis de 28 jours et produire un certificat de l’autorité désignée (Safer Spaces Processing Centre).

Toutefois, il existe certaines exceptions permettant au propriétaire de mettre un terme au contrat de bail. En effet, en vertu du Residential Tenancies Act, le propriétaire a le droit de vous expulser : 

  • si vous ne payez pas le loyer comme l’exige le contrat de bail;
  • si vous endommagez le logement ou ne l’entretenez pas raisonnablement;
  • si vous brimez les droits du propriétaire et des autres locataires en faisant, par exemple, du bruit excessif;
  • si vous violez des lois criminelles à l’intérieur (sur la propriété) du logement locatif;
  • si vos comportements mettent ou peuvent mettre en danger d’autres personnes.

Le propriétaire a-t-il le droit d'augmenter le loyer?

Le propriétaire n’a pas le droit d’augmenter le loyer d’un bail à durée déterminée au cours du bail. Cependant, le loyer d’une location renouvelable mensuellement peut être augmenté avec trois (3) mois de préavis.  

Le loyer peut être augmenté de n’importe quel montant à la condition qu’un préavis convenable soit donné.

L’avis d’augmentation doit:

  • être daté et signé par le propriétaire;
  • préciser la date d’entrée en vigueur.

Si les trois conditions ci-dessus ne sont pas remplies, l’avis n’a aucun effet et peut ne pas être pris en compte.

Une augmentation de loyer ne peut pas entrer en vigueur avant que :

  • 365 jours se soient écoulés à compter de la date du début du bail en cours;
  • 365 jours se soient écoulés à compter de la date de la dernière augmentation de loyer.

Le loyer perçu, qui avait été augmenté de façon inappropriée, peut être récupéré par le locataire.

Le locataire peut-il sous-louer son logement ou céder son bail?

Un locataire peut sous-louer son logement ou céder son bail à une autre personne avec le consentement écrit du propriétaire. Le contrat de bail serait entre le sous-locataire et le locataire. Un propriétaire ne peut refuser une autorisation sans motif raisonnable et doit en informer le locataire par écrit dans les 14 jours suivant la réception de la demande écrite.

Si le propriétaire ne répond pas à la demande dans les 14 jours, le locataire peut supposer que le propriétaire accepte la sous-location ou la cession. Un propriétaire ne peut pas facturer de frais pour donner son consentement à une sous-location.

Un locataire qui sous-loue ou cède son bail peut être tenu responsable du reste du bail et devrait demander conseil auprès d’un avocat avant de s’y engager.

Le propriétaire a-t-il le dorit d'entrer dans mon logement sans mon consentement?

Le propriétaire peut entrer dans les lieux si le locataire a reçu le préavis requis de 24 heures. Il peut y entrer pour inspecter l’état des lieux, effectuer des réparations, montrer les lieux à des acheteurs ou locataires potentiels ou lutter contre les insectes et animaux nuisibles.

Le locataire n’est pas obligé d’être chez lui quand le locateur entre dans les lieux après avoir donné un préavis convenable.

Un préavis convenable doit être écrit, signé, indiquer les raisons d’entrer et préciser le jour et un délai raisonnable de la venue du propriétaire (ne peut pas être durant des vacances ou un jour férié religieux). Le préavis doit être donné au moins 24 heures en avance. 

Le propriétaire ne peut pas rentrer dans les lieux sans consentement, sauf si :

  • il a des motifs valables de croire qu’il est urgent d’entrer dans le logement;
  • le locataire a abandonné la propriété.

Quels sont les recours en cas de non-respect des dispositions du contrat de bail?

La première chose à faire en cas de problème est de parler à votre propriétaire. Vous pourrez peut-être trouver ensemble une solution qui vous convienne. Toutefois, si vous croyez que votre propriétaire ne respecte pas ses obligations, vous pouvez soumettre au RTDRS (Residential Tenancy Dispute Resolution Service) une demande de réclamation. Vous pourriez obtenir : 

  • des dommages et intérêts pour perte financière;
  • une réduction du loyer pour compenser le fait que les actions de votre propriétaire vous ont empêché d’avoir la pleine jouissance des lieux;
  • une compensation pour les frais que vous avez dû débourser afin de faire des tâches que votre propriétaire aurait dû faire (ex. : réparation de la chaudière, etc.);
  • la résiliation de votre bail si la Cour croit que les actions du propriétaire le justifient.

Le Residential Tenancy Dispute Resolution Service peut remplacer le tribunal pour régler tout conflit tombant sous la juridiction du Residential Tenancies Act. Les procédures y sont simplifiées et à des couts moindres Toutefois, il est aussi possible de présenter une requête auprès de la cour provinciale ou même de la Cour du Banc de la Reine (Court of Queen's Bench) si la somme en jeu est d’une valeur supérieure à 50 000 $.

Pour plus de renseignements

Les droits et responsabilités du propriétaire

Quelles sont les responsabilités du propriétaire?

Avant l’arrivée du locataire, le propriétaire doit s’assurer que le logement est prêt, c’est-à-dire qu’il doit faire les réparations nécessaires pour que l’appartement soit habitable. Le propriétaire doit aussi assurer que le logement est conforme aux règles de salubrité, d’habitation et d’entretien et il doit le maintenir en bon état. Le propriétaire doit s’assurer que la résidence dispose en tout temps d’un approvisionnement en eau, en électricité et en gaz.

Après la signature du bail, comme propriétaire vous devez donner une copie signée du bail ainsi que vos coordonnées ou celles de votre mandataire aux locataires. Finalement, il doit remplir avec vous les rapports d’inspection lorsque vous prenez possession du logement ou que vous ne renouvelez pas votre bail.

Quant aux augmentations de loyer en cours de bail, votre propriétaire a le droit de le faire seulement s’il vous donne le préavis exigé par la loi. Par exemple, si votre bail est à durée indéterminée, le propriétaire doit vous donner un préavis d’au moins trois mois.

En tant que propriétaire, il a le droit, entre autres, d’interdire la présence d’animaux dans le logement et de fumer (les cigarettes et la marijuana non médicale) à l’intérieur de l’immeuble et du logement. Si votre locataire a une ordonnance médicale pour fumer de la marijuana, il serait nécessaire de consulter un avocat.

Le propriétaire  peut limiter le nombre maximal de personnes pouvant habiter dans le logement. De plus, toute sous-location soit approuvée par écrit  par le propriétaire. De telles restrictions doivent toutefois être inscrites dans le bail, car elles ne sont pas prévues par la loi.

Qu’est-ce que le propriétaire n’a pas le droit de faire?

Quoique le logement lui appartienne, votre propriétaire ne peut pas :

  • exiger de vous une somme d’argent autre que le montant du loyer;
  • vous demander de payer d’avance votre loyer, sauf si c’est celui du premier mois;
  • procéder à la saisie illégale et abusive de vos biens parce que vous avez manqué à vos obligations comme cité dans la loi;
  • résilier votre bail sans motif valable et sans tenir compte de la loi;
  • entrer dans votre appartement sans vous avoir donné un préavis dans un délai raisonnable;
  • changer les serrures sans vous fournir une clé de rechange;
  • effectuer des déductions sur votre dépôt de garantie si aucune inspection n’a été faite;
  • nuire à votre jouissance du logement ou interférer avec vos droits;
  • vous harceler, vous forcer à faire quoi que ce soit ou vous menacer;
  • retenir votre dépôt de garantie au-delà du délai de 10 jours prévu par la loi suivant votre déménagement.

Les inspections sont-elles obligatoires?

Les inspections sont très importantes, car elles déterminent la condition du logement au début et à la fin de la location. Elles permettent aussi de constater les dommages et les réparations qui doivent être effectuées. La loi prévoit deux inspections au minimum : une dans la semaine suivant l’emménagement et l’autre dans la semaine suivant le déménagement. Le propriétaire doit vous donner deux occasions de participer aux inspections en proposant deux jours différents qui ne sont pas des jours fériés. L’inspection peut avoir lieu entre 8 h et 20 h ou toute heure selon une entente commune entre le propriétaire et le locataire. Les locataires devraient assister aux inspections avec le propriétaire. Cependant, si le propriétaire fait ces propositions et que le locataire n'accepte pas d'être présent, il peut effectuer l'inspection sans le locataire. Le rapport d’inspection doit indiquer si le locataire était présent ou non.

Lors de l’inspection d’entrée, vous devriez noter tous les dommages subis par le logement avant votre emménagement. Si les dommages sont notés lorsque vous emménagez, le propriétaire ne pourra pas garder votre dépôt de garantie pour payer ces réparations. Vous pouvez même prendre des photos (veuillez-vous assurer que les photos sont datées) de l’appartement et les conserver dans vos dossiers en cas de problèmes. Vous devriez également noter dans le formulaire tout élément avec lequel vous n’êtes pas d’accord avec votre propriétaire. Vous pouvez demander que des inspections supplémentaires aient lieu, mais elles ne seront pas régies par la loi.

Finalement, si le propriétaire ne procède à aucune inspection avant ou après la location, il ne peut rien déduire du dépôt de garantie pour des dommages causés à la propriété qui dépassent l'usure normale. Si un propriétaire effectue une déduction du dépôt de garantie sans effectuer les deux rapports d’inspection, le locataire peut engager une action en justice pour récupérer son dépôt de garantie.

Comment le contrat de bail peut-il prendre fin?

Le contrat prend normalement fin à la date indiquée dans le bail comme convenu entre le propriétaire et le locataire. Cependant, certaines modalités doivent être respectées et il peut être souhaitable de communiquer avec un avocat à ce sujet.

Le propriétaire qui désire résilier le bail dans les conditions prévues par la loi doit vous donner :

  • un préavis le ou avant le premier jour de la semaine si vous louez le logement à la semaine;
  • un préavis de 3 mois consécutifs si pour votre location est au mois ou à l’année.

Y a-t-il des circonstances particulières pour lesquelles mon propriétaire pourrait mettre fin à mon bail?

Oui, le propriétaire peut résilier votre bail pour d’autres raisons que des violations graves au contrat de bail que vous auriez commises.

  • Le logement que vous louez est celui de votre employeur et votre emploi a pris fin. Votre propriétaire/employeur devra toutefois vous donner un préavis équivalant à celui requis selon la loi pour mettre fin à un emploi ou selon le délai que vous aviez convenu ensemble.
  • Si le propriétaire souhaite aménager les appartements en copropriété (condominium). Il devra alors vous donner un préavis d’un an. Durant cette période, il ne pourra pas augmenter votre loyer.
  • Si le propriétaire désire effectuer des rénovations importantes à l’immeuble. Il devra alors vous donner un préavis d’un an et ne pourra pas augmenter votre loyer durant cette période.
  • Votre propriétaire est un établissement d’enseignement et vous êtes un étudiant, mais vous ne serez plus étudiant à la fin du délai de préavis;
  • Si le propriétaire a l’intention d’utiliser ou de louer les locaux résidentiels comme locaux non résidentiels;
  • Le propriétaire ou un membre de sa famille a l’intention d’occuper les locaux résidentiels;
  • Si le propriétaire vend les locaux résidentiels, toutes les conditions du contrat de vente sont remplies ou abandonnées, et l’acheteur (ou un membre de la famille) a l’intention d’occuper les locaux résidentiels;
  • Votre propriétaire a l’intention de faire démolir l’immeuble.

Le propriétaire commet une infraction s’il résilie une convention de location, mais n’utilise pas les locaux pour la raison invoquée.

Il devra rembourser le dépôt de garantie dans les dix jours suivant votre déménagement.

Pour quelles raisons mon propriétaire peut-il déduire de l’argent de mon dépôt de garantie (security deposit/damage deposit)?

Des déductions peuvent être faites à votre dépôt de garantie pour les frais reliés au nettoyage ou à la réparation de tout dommage causé par vous-même ou une personne de votre entourage :

  • les tapis doivent être nettoyés parce qu’ils sont plus abimés que l’usure normale;
  • les trous dans les murs ont été très mal réparés;
  • les murs, armoires et appareils électroménagers sont sales ou il y a des résidus d’aliments ou de nicotine;
  • il y a des débris de verre, des excréments d’animaux ou des ordures un peu partout;
  • les moustiquaires sont trouées;
  • les déchets n’ont pas été ramassés.

Le propriétaire peut aussi retenir un montant pour tout arriéré de loyer ou pour le non-paiement des services publics (électricité, eau, chauffage, etc.). Veuillez aussi vérifier votre contrat de bail afin de vérifier s’il y a d’autres conditions permettant à votre propriétaire de déduire un montant de votre dépôt de garantie. Par exemple, le contrat pourrait indiquer que vous perdrez une partie de votre dépôt si vous ne retournez pas les clés de votre appartement au propriétaire.

N’oubliez pas que votre propriétaire ne peut faire aucune retenue sur votre dépôt de garantie si aucune inspection n’a été faite. De plus, aucune déduction n’est autorisée si les dommages correspondent à l’usure normale. Par exemple, un propriétaire n’a pas le droit de déduire de l’argent de votre dépôt pour le nettoyage professionnel des tapis si, au moment de l’inspection, il n’y avait aucune tâche apparente sur les tapis. Voilà pourquoi nous vous suggérons de prendre des photos datées au moment de l’inspection finale.

Existe-t-il des recours en cas du non-respect des dispositions du contrat de bail?

Si vous ne remplissez pas vos obligations en vertu du Residential Tenancies Act, votre propriétaire peut

  • vous remettre un préavis de 14 jours pour mettre fin à votre bail. Le préavis peut être de 24 heures si vous avez causé ou permis des dommages importants à la propriété ou agresser physiquement ou menacé le propriétaire ou un autre locataire; ou
  • déposer une requête auprès des tribunaux pour mettre fin au bail; ou
  • demander une ordonnance de mise en possession de l’appartement (le propriétaire pourra alors embaucher une agence d’exécution des actes judiciaires au civil pour vous faire quitter le logement); et
  • déposer une demande de dommages et intérêts afin de vous obliger à payer toute perte financière encourue en raison de votre violation des dispositions de la loi.

Vous pouvez aussi présenter une requête auprès du Residential Tenancy Dispute Resolution Service qui peut remplacer le tribunal pour régler tout conflit tombant sous la juridiction du Residential Tenancies Act. Les procédures sont simplifiées et à couts moindres.

Le locataire peut-il s'opposer à un avis d'éviction?

Si le propriétaire envoie au locataire un avis d'expulsion de 14 jours et que celui-ci n’est pas d’accord, il peut généralement y opposer une objection. L'avis d'opposition doit être écrit et exposer les raisons pour lesquelles il s'oppose à la résiliation. Il doit être envoyé au propriétaire avant la date de résiliation indiquée dans l'avis (avant la fin des 14 jours). Si un locataire ne s'y oppose pas auparavant, il doit partir.

Si le préavis d'expulsion de 14 jours est en raison d'un loyer impayé, la seule chose qu'un locataire puisse faire est de payer tout le loyer dû et le loyer dû à la date de résiliation indiquée dans l'avis.

Le locataire doit donner l’avis d’opposition au propriétaire ou à son mandataire personnellement ou en l’envoyant par courrier recommandé ou certifié. Si ces méthodes ne fonctionnent pas, le locataire peut envoyer l’avis par voie électronique (c’est-à-dire par télécopie), à ​​condition qu’une copie imprimée de l’avis soit reçue par un dispositif électronique à l’adresse du propriétaire.

Un propriétaire ne peut faire déménager un locataire si un avis d'opposition est signifié avant la date de résiliation indiquée dans l'avis. Une fois que le propriétaire a reçu l'objection, il peut:

  • ne rien faire et le bail suivra son cours; ou
  • adresser une demande de résiliation de la location au RTDRS ou à la cour provinciale.

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